Huur van bedrijfsruimte: waar moet je op letten?

Als advocaat krijg ik nog al eens vragen over de huur van bedrijfsruimte. Ben ik verplicht voor een bepaalde tijd te huren? Kan de verhuurder zo maar de huur beëindigen? Blijkbaar bestaat daar veel onduidelijkheid over.

De wet maakt onderscheid tussen huur van bedrijfsruimte (denk vooral aan winkelruimte) in de zin van artikel 7:290 BW en bedrijfsruimte (denk vooral aan kantoorruimte) in de zin van artikel 7:230a BW. Ik zal de verschillen nog wat verduidelijken:

Artikel 290 huur (middenstand)

Voorbeelden van art. 290-bedrijfsruimte, ook wel middenstandshuur genoemd, zijn: winkels, restaurants, ambachtsbedrijven, sportscholen, benzinestations en bloemenstallen.

Artikel 230a huur (overig)

Art.230a-bedrijfsruimte wordt ook wel overige bedrijfsruimte genoemd, of te wel zoals de wet het zegt: een gebouwde zaak (of een gedeelte daarvan) mits die zaak of dat gedeelte geen woonruimte, noch detailhandel-bedrijfsruimte is.

Voor beide soorten huur geldt een heel verschillend huurregime. De artikel 290 huurder heeft veel meer huurbescherming dan de huurder van artikel 230a bedrijfsruimte. Bij de invoering van het nieuwe huurrecht in 2003 is de gehele Huurwet (die de wettelijke regeling vormde voor de overige bedrijfsruimte) vervangen door slechts één artikel in het Burgerlijk Wetboek, te weten artikel 230a van boek 7.

Dat de detailhandelaar veel meer bescherming krijgt is wel begrijpelijk. De winkelier is vaak afhankelijk van een vaste klantenkring die hij kan verliezen bij een verhuizing (als de slager moet verhuizen, dan kost hem dit zijn klanten) en doet vaak grote investeringen in het pand (denk aan de keuken en de inrichting van een restaurant).

Alleen na verkregen toestemming van de rechter mag ten nadele van de huurder van de bepalingen van de wet worden afgeweken.

Termijnbescherming van de 290 huurder

De artikel 290 huurder heeft dus vaak een groot belang bij het aangaan van een huurovereenkomst voor langere termijn. De wet geeft hem termijnbescherming. De huur wordt in beginsel aangegaan voor vijf jaren, of meer indien dit is overeengekomen. Na vijf jaar wordt de huur van rechtswege verlengd met vijf jaar. Deze termijnbescherming zorgt ervoor dat ondernemers hun investeringen terug kunnen verdienen.

Huurprijsbescherming van de 290 huurder

Daarnaast heeft de artikel 290 huurder recht op huurprijsbescherming: huurder en verhuurder zijn vrij om zelf de prijs te bepalen. Wanneer hieromtrent een geschil bestaat, kan men de rechter verzoeken de huurprijs vast te stellen. De kantonrechter die moest beslissen in een zaak die ons kantoor in behandeling had, nam die taak heel serieus. De huurder had geklaagd over de ten onrechte geclaimde A-locatie van zijn winkelpand en de daarop gebaseerde huurprijs. Samen met zijn griffier ging de kantonrechter in de winkel zitten en maakte een proces verbaal dat begon met: het was een regenachtige dag, dat leek het begin van een goed verhaal, maar vervolgens werden het aantal passanten en bezoekers geteld. De weersgesteldheid was daarvoor relevant.

Bescherming bij beëindiging van de huur bij 290 huur

Het belangrijkst is natuurlijk de huurbescherming bij beëindiging van de huurovereenkomst. Op grond van art. 7:294 en art. 7:296 BW moet de verhuurder gronden hebben voor de opzegging en de opzeggingstermijn naleven die de wet stelt. De huurder die wil opzeggen hoeft geen gronden te vermelden. Daarnaast geldt ook art. 7:295 lid 2 BW. Als de huurder niet instemt met de beëindiging, is het de verhuurder die naar de rechter zal moeten stappen teneinde de huurovereenkomst te beëindigen. Is de huur voor de eerste keer aangegaan voor een periode van twee jaar of korter dan geldt de huurbescherming echter niet.

Ontruimingsbescherming van de art 230 a huurder

Deze bescherming heeft de huurder van artikel 230a ruimte niet. Vooral bij beëindiging van de huur zijn de verschillen groot; een schriftelijke opzegging met inachtneming van de geldende (contractuele of wettelijke) opzegtermijn doet de huurovereenkomst eindigen op de dag waartegen is opgezegd.

Kan daar helemaal niets aan gedaan worden? De huurder van de overige bedrijfsruimte in de zin van artikel 230a BW kan wel een beroep doen op de tijdelijke bescherming, die de procedure ex artikel 7:230a BW hem biedt.

Volgens artikel 7:230a BW lid 1 kan de huurder de kantonrechter verzoeken om de termijn waarbinnen ontruiming moet plaats vinden, te verlengen. Een dergelijk verzoek moet binnen twee maanden na de aanzegging van de ontruiming te zijn ingediend. De huurder kan geen verlenging van de huurovereenkomst vragen, want de huurovereenkomst is al door de opzegging geëindigd. In artikel 7:230a BW wordt dan ook gesproken over “de gewezen huurder”. Wordt het verzoek om verlenging van de termijn van de ontruiming toegewezen dan betaalt de gewezen huurder ook geen huur maar een “redelijke vergoeding” aan de verhuurder. In de praktijk is deze vergoeding meestal gelijk aan de maandelijkse huurprijs, zoals die laatstelijk gold. Bij onenigheid kan de rechter gevraagd worden om een vergoeding vast te stellen.

De indiening van dit verzoek schorst de verplichting van de gewezen huurder om tot ontruiming over te gaan, totdat op het verzoek is beslist. Omdat het soms enkele maanden kan duren voor de rechter de zaak behandelt en daarna vaak ook niet gelijk een beslissing neemt, betekent de indiening van het verzoek in de praktijk een uitstel voor de huurder.

De rechter die het verzoek behandelt moet een belangenafweging maken, tenzij de huurder zelf heeft opgezegd, de huurder met de beëindiging van de huur heeft toegestemd of de huurder eerder is veroordeeld wegens het niet nakomen van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst.

Alleen indien de rechter van oordeel is dat de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan de belangen van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik, wijst de rechter het verzoek toe. Bij de belangenafweging kunnen alle mogelijke feiten en omstandigheden aan de orde komen.

De rechter mag de termijn waarbinnen de gewezen huurder het gehuurde moet verlaten verlengen met maximaal een jaar. De gewezen huurder mag niet vaker dan 3 keer een dergelijk verzoek indienen. Heeft de gewezen huurder grote belangen dan kan hij dus bewerkstelligen dat hij nog drie jaar mag blijven zitten.

Waar moet ik opletten bij het aangaan van de huurovereenkomst?

Voor het opstellen van de huurovereenkomst wordt vaak gebruik gemaakt van het zgn. ROZ model huurovereenkomst bedrijfsruimte (raad voor onroerende zaken, het laatste model is uit 2015, zie www.roz.nl). Voor de huurder is het goed om te weten dat dit model is opgesteld vanuit de belangen van de verhuurder.

Allereerst is het natuurlijk goed om op te letten of voor het goede model is gekozen.

Is sprake van artikel 7:290 BW bedrijfsruimte, dan kan in de huurovereenkomst zonder toestemming van de rechter niet ten nadele van de huurder worden afgeweken van de wettelijke bepalingen in artikel 7:290 t/m 310 BW, te weten de hiervoor genoemde termijnbescherming (5 + 5 jaar huur), de bij wet bepaalde gronden voor opzegging en de wijze van opzegging (als de huurder niet akkoord gaat, moet de verhuurder naar de rechter).

Is sprake van artikel 7:230a BW bedrijfsruimte, dan heeft de huurder geen huurbescherming: de opzegging door verhuurder doet de huurovereenkomst eindigen. Partijen hebben wel alle contractsvrijheid. Het is dus zaak om goed te onderhandelen over de duur van de overeenkomst, de gronden van de opzegging, de termijn van de opzegging en de wijze van opzegging.

Wenst u hierover meer informatie te ontvangen? Neem dan contact op met WP advocaten: 078-6819555 of via info@wpadvocaten.